◆日本とアメリカと本土とハワイの不動産の違いについて

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今回ハワイに来て、そもそもアメリカ本土と日本とハワイの不動産の違いについて勉強してきたので、それをここに書いておこうと思います。

余談ですが、2年以内にハワイでも仕事できるようになりたいです。
もしくは本田直之さんみたいに日本とハワイを行き来していきたい。

 

ではここから日本とハワイ、そして少しだけ本土の不動産も踏まえて。

【情報について】
日本では不動産流通機構(レインズ)が運営するコンピューターネットワークシステムによって情報の一元化を試みているが、実際にはサイトによって掲載写真等はバラバラ。さらに業者が情報を抱え込み一般消費者に情報を全て開示しないという風習がある。

ハワイ(オアフ島)の場合ではホノルル不動産協会の専門サイトがあり、そのサイトはレインズより遥かに高度な一元化がされ、協会加入業者の全員が同じ情報を共有している。(掲載写真等もどのサイトも同じ)
そのため、どの不動産屋に行っても検索条件(キーワード)が同じであれば得られる情報は同じ。

【購入について】
ハワイ(オアフ島)では売買の場合、エスクローという中立な立場の会社が存在し、そのエスクローが売主と買主の間に入り、不動産売買代金の受け渡しと権利関係などを行う。
これは未入金のまま権利を渡してしまうなどのトラブルを防ぐため。もちろんエスクローだけでなく、不動産仲介業者も間に入っている。
エスクローは売り主買い主に直接会う等はないので、その部分を不動産仲介業者が行う。
※エスクローは弁護士が兼任する場合もある。

【登記について】
登記に関しては、日本のように誰でも閲覧できる登記簿のようなものがなく、専門のタイトルリサーチャーが登記所で情報収集し、登記簿と同じようなもの作成する。
しかしタイトルリサーチャーも人的ミスをする可能性があるので、タイトルインシュアランスという補償の保険がある。
エスクローとタイトルインシュアランスがいることによって権利や未払金等の部分において信頼のおける不動産取り引きができるようになる。

【修繕について】
日本の場合、物件を購入すると毎月管理費と修繕積立金の支払いがあり、そのお金は修繕から改修まで全てに渡る。
アメリカ、ハワイでも管理費と修繕積立金というのもはあるが、それは最低限の外壁の修繕やロビーの改修などで、それ意外の部分ではアセスメントという特別付加金が発生し、都度に修繕金等を所有者に請求する形になっている。

【価値について】
不動産の価値を構成する土地、建物の評価比率が日本とは大きく異なり、日本の不動産は土地の評価率が高いということに比べて、ハワイでは逆に建物の評価率が高い状況。
15年程で価格が2倍以上になった物件も多数で、購入金額以上での再販売も一般的。
日本では一般的に築20年以上の建物はほとんど無価値という概念が定着しているが、ハワイでは20年経過しても資産価値が高確率で維持されている。
そのため築20年以上の木造物件を購入し、日本の税法を使い節税することも可能。

【欠陥について】
日本の場合、物件に明らかな欠陥が発見された場合、売主が宅建業者の場合は2年間の瑕疵担保責任が生じる。その場合引き渡しから2年間以内であれば買主は売主に対して賠償請求できる。
しかしハワイにその制度はなく、代わりにインスペクションという調査システムがあり、成約物件でも第三者の徹底した調査で物件に問題がありとすればキャンセルができる。

ハワイでは売主が物件に関する重要事実をすべて情報開示することが義務のため過去にあった問題なども徹底的に調査される。

【仲介について】
購入時の仲介手数料も売主と買主の両者が支払うのが日本。
しかしハワイでは通常売主が売り主と買い主の両方の仲介手数料を支払う。
また日本では不動産購入時にかかる所得税がハワイにはないなど、買い主が優遇されているのも特徴的。
そしてハワイの不動産はエージェント制(売り主に専属という形で社員がつく)なので、信頼できるエージェントを選ぶことも大切。

【アメリカ本土との違い】
カリフォルニアと比較した場合、カリフォルニアでは基本的に居住目的のものとなっていて、日本人は日系マーケットが充実した地域に住んでいる。
一方ハワイでは観光に来た際に購入する、もしくは別荘または賃貸をする、他にもコンドホテルを購入し留守中に貸す等の、別荘もしくは投資物件を目的で買う人が多い。

つまり本土の物件は景気に価格が左右されやすく、一旦価格が下がってしまうと回復するのが難しいのに対し、ハワイの物件はリゾート地ということもあり独特のマーケットで景気に左右されず、リターンの望める資産物件であるという点が大きな点である。

【ネイバーアイランド(隣島、マウイ島、ハワイ島)との違い】
物件のスケールが全然違う。門から玄関までが遠いなどの豪邸が多く、基本的に購入物件が多い。
ホノルル不動産協会で他の島の物件情報も閲覧できるように少しはなったもののまだまだ全ての情報入手は難しいので、ネイバーアイランドに興味がある場合は、その島専門のエージェントに頼むのが理想的。

【その他について】
・物件購入時の税法上のちがい
・仲介手数料の支払い義務の違い
・譲渡所得に対する源泉徴収税の有無
・不動産所有権の形態の違い
・取引時の本人確認方法の違い
などなど、購入、管理、売却といったそれぞれの場面で日本とは異なるルールがハワイにはある。

【感想】
やはりハワイだけに留まらずリゾート地というのは世界の不動産と比べても独特のマーケットが確率していて、景気に左右されにくい風潮があると感じた。
フィリピンセブ等は400万程度(うち土地200万)で土地付き物件を建てることもできる。
今まで「アメリカは不動産の価格が購入時よりも経年すると右に上がるが日本は20年で減価償却」というイメージがあったが、そうではない。本土でもリゾート地は右肩上がりになるそうだが、それでもハワイに比べて景気の影響は受けるし、大体の物件は右に下がっていくようだ。
その下がり値が日本と比較してどうなのかという部分に関してはまだ調べ中です。
今不動産売買のCtoCのWEBサービスを真剣に考えているのでこの海外のデータ等も考えて制作していきたいと思う。

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